郭德綱別墅違建引別墅花園搶占公共綠地遭質疑

    近期，郭德綱別墅違建被拆事件令公眾將目光投向了小區(qū)公共綠地的主權捍衛(wèi)，也使很多人由此聯(lián)想到別墅花園的“身份”問題———作為開發(fā)商“買別墅送花園”的銷售策略，別墅業(yè)主們其實并未擁有花園的產權，而開發(fā)商贈送使用權的花園部分，是否屬于公共綠地？有業(yè)內人士稱，界定比較復雜。雖然當初報建的綠化率可以在開發(fā)商的規(guī)劃方案中查到，但具體操作起來還是很困難，因為業(yè)主很難去計算除去花園面積后的小區(qū)綠化率。

　　既然別墅業(yè)主并未擁有花園的產權，那么同一小區(qū)內的洋房業(yè)主是否有權要求他們開放花園？開發(fā)商賣別墅送花園的行為是否傷害了其他業(yè)主的利益？本報記者聯(lián)系新浪樂居進行的網友問卷調查發(fā)現(xiàn)，過半被調查者認為別墅業(yè)主應該開放花園，供所有其他業(yè)主共同使用；半數(shù)被調查者認為，開發(fā)商賣別墅送花園犧牲了小區(qū)其他業(yè)主的利益。

　　記者調查

　　買別墅送花園其實業(yè)主沒產權

　　別墅違建以及別墅花園是近期的一大熱門話題。相聲演員郭德綱位于亦莊開發(fā)區(qū)內的瀛海名居小區(qū)的別墅違章占用公共綠地，令同一小區(qū)內的其他業(yè)主晨練及出入時，不得不繞道而行，成為最近社會關注的話題，在眾多業(yè)主的抗議下，郭德綱最終將違建拆除。

　　記者調查發(fā)現(xiàn)，如今買別墅送花園已成為開發(fā)商的常見銷售模式，花園的配套已成為別墅產品的必備要素，所不同的只是所送花園面積的大小。在廣州某些區(qū)域，別墅配套花園十分豪氣，有些別墅產品所贈送的花園甚至超過了別墅本身的面積，如增城某大型樓盤，一幢140多平方米的獨幢別墅，所配套的私家花園就有200平方米，大花園的配套成為樓盤的一大賣點。采訪中，很多業(yè)主均表示，如果不贈送大面積的花園，別墅的吸引力大打折扣，番禺某別墅業(yè)主張先生坦言，“買別墅沖的就是有自己的私家花園，不然花那么多錢還不如住洋房了?！?

　　然而，很多人或許并不清楚，視花園為私產的別墅業(yè)主，其實并不擁有花園的產權。滿堂紅星河灣分店店長袁凱濤指出，廣州的別墅花園用地屬性一般是不會納入房產證的，僅僅會在建筑面積和占地面積上顯示?！按笮烷_發(fā)商在操作時，通常會和買家以通過簽訂補充協(xié)議的方式，出售花園的使用權，例如華南碧桂園、廣州碧桂園等大型樓盤目前都是這樣操作?！?

　　廣州首層洋房送花園越來越少

　　除了買別墅送花園，廣州開發(fā)商曾興起過買首層洋房送花園的銷售策略。廣州市點亮房地產顧問有限公司首席執(zhí)行官戴曉峰介紹，這一現(xiàn)象在2003年特別集中，當時很多開發(fā)商為了能將首層物業(yè)賣得貴一些，紛紛推出買洋房送花園的優(yōu)惠，如廣州碧桂園、華南碧桂園、萬科四季花城等樓盤都有一樓送花園、二樓送平臺的做法。后來業(yè)主投訴二樓平臺侵占公共面積，在很多樓盤的二樓平臺已經不再開放，而首層送花園的情況亦很少見。在郊區(qū)，首層多數(shù)被設計成車庫或架空層，而市區(qū)基本為商業(yè)裙樓。

　　網絡調查

　　半數(shù)網友認為業(yè)主應開放花園

　　近日，本報針對別墅花園是否應該向其他業(yè)主開放等問題，聯(lián)合新浪樂居進行了一次網絡問卷調查，結果發(fā)現(xiàn)，過半網友認為別墅業(yè)主應向其他業(yè)主開放花園。

　　首先，有75%的網友表示自己所住的小區(qū)，存在著開發(fā)商賣樓送花園的情況；對于開發(fā)商賣樓送花園的行為，有50%的被調查者表示很反感，認為開發(fā)商犧牲了其它業(yè)主的利益，但也有37.5%的被調查者對開發(fā)商的這種銷售策略表示理解。對于別墅花園是否該向其他業(yè)主開放的問題，50%的業(yè)主支持別墅業(yè)主開放花園。

　　此外，全部被調查者表示，小區(qū)存在業(yè)主加建、違建占用公共綠地行為；對于侵占公共綠地的做法，75%的被調查者表示“非常反感”，12 .5%的被調查者表示“理解”。

　　網友觀點

　　政府應規(guī)定花園與別墅的比例標準

　　網友張先生認為，小區(qū)內的綠地和花園是所有業(yè)主的共同財產，在購買房子的時候自己已經為這些綠地和花園埋單，但是現(xiàn)在廣泛存在的買別墅送花園行為無疑是開發(fā)商拿著普通業(yè)主的錢在送禮，是讓窮人為富人補貼，嚴重影響到社會公平，應該要求所有別墅業(yè)主開放“私人”花園。

　　嚴女士則認為，別墅的花園是別墅本身的一部分，不應該開放成公共用地。因為別墅單價普遍高于洋房和公寓，除了別墅本身的建筑用地成本高于后者外，實際上開發(fā)商可能已經加進了花園占用土地的成本，對于這種“送”的行為，政府應該出臺相關的指導意見，規(guī)定所送花園與別墅實際占用土地的比例關系，這樣既不會影響到別墅業(yè)主對私家花園的訴求，也不會太過影響到普通洋房和公寓住戶的公共綠地花園人均面積。

　　專家觀點

　　別墅業(yè)主使用花園交管理費不建議開放

　　記者采訪了解到，盡管別墅業(yè)主不擁有花園的產權，但他們對花園的使用業(yè)都與開發(fā)商簽定了協(xié)議。滿堂紅袁凱濤介紹，目前別墅花園的使用權是業(yè)主通過簽訂補充協(xié)議獲得的，別墅花園的維護主要由物業(yè)管理公司方面進行，例如碧桂園、珊瑚灣畔等小區(qū)別墅，物業(yè)管理公司都會額外加收0.5元/平方米/月的管理費用，作為花園的維護費用，這個基本在知名樓盤的別墅中已經約定成俗?！坝捎跇I(yè)主在物管對花園的維護上也是另外付錢的，可以說整個花園的打理和使用都歸業(yè)主所有，所以并不建議別墅業(yè)主向小區(qū)全體業(yè)主開放花園，而是由別墅業(yè)主使用為宜?！?

　　戴曉峰亦認為，一般來講，只要花園的使用者不擴大花園面積、侵占人行道，不危害到小區(qū)的光纜、水管、安全等配建系統(tǒng)，不額外搶占其他業(yè)主的空間，他是可以自由地使用開發(fā)商所送的這部分花園。他認為，要是別墅或洋房的業(yè)主開放他們的花園并沒有實質的意義，花園的使用者支付了物管費，一般就由他們來使用?！熬拖髽潜P的大堂所有業(yè)主都可以經過，樓上業(yè)主房子漏水，樓下業(yè)主可以向樓上業(yè)主索賠一樣，只要他們家的花園未侵占公共用地，其他業(yè)主很難因為法律上這塊界定是空白的就把這部分面積剝奪過來?！?

　　別墅花園是否屬于公共綠地？界定比較復雜

　　戴曉峰指出，開發(fā)商買地建房，劃分出房屋面積、道路面積、綠地面積，如果是獨立別墅，配上花園送給業(yè)主使用是目前約定俗成的做法?！半m然房產證上沒有花園部分的面積，但雙方簽定合約后業(yè)主便擁有了使用權?！贝鲿苑逯赋?，從法律上講，別墅花園和洋房一樓所贈送的花園的性質如何界定法律上還是空白，開發(fā)商辦預售證也只是針對建筑面積，沒有專門針對綠地面積，因此也很難界定開發(fā)商劃給別墅或一樓洋房業(yè)主使用的花園是否屬于公共綠地，現(xiàn)在對于綠地的劃分，還沒有明確細致的法規(guī)。

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫表示，別墅花園是否屬于公共綠地主要從兩個方面看，一方面是如何界定公共綠地的問題，這個在開發(fā)商的設計里面有規(guī)定，可以看開發(fā)商報建時建筑密度和綠化率是如何界定的。另一方面，因為每個樓盤的情況不同，根據(jù)報建時建筑密度和綠化率的界定，可以進行判斷，如果別墅除去贈送花園的面積，公共綠地的綠化率能達到要求，就不能把別墅花園的部分界定為公共綠地，如果不能達到要求，則是開發(fā)商送花園的行為降低了公共綠化率了。但是，雖然當初報建的綠化率可以在開發(fā)商的規(guī)劃方案中查到，但具體操作起來還是很困難，因為業(yè)主很難去計算除去花園面積后的小區(qū)綠化率。